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在中央堅持“房住不炒”時，地方政府更強調“因城施策”和“一城一策”。這是疫情影響下房地產調控的第二個微妙變化，即地方政府對房地產的調控政策及時地做了調整，并且這種調整是同時強調了供給端和需求端。盡管這種調整并未涉及大幅度放寬限購、限售等政策，但其他層面的調整正在密集出臺。春節以來，已經有上海、天津、杭州、蘇州、西安、南昌、合肥、福州、沈陽、廣州南沙開發區、重慶江津區、無錫、嘉興、中山、承德等地調整了房地產調控政策。 具體而言，這些政策可分為三類：
（1）行政審批層面，各城市通過加強線上審批、加快運轉效率等相關方式鼓勵房企復工，維持市場供給穩定。
（2）融資層面，很多地方政府要求銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解房企資金壓力，不至于發生現金流危機。
（3）土地供給層面，上海、浙江、西安、無錫等地均提出土地出讓金可以延期、分期繳納，通過合理的土地市場政策調整，推動土地增量供應，盤活存量，有效緩解土地資源的空缺。
下表列出了部分城市的代表性調整：
值得一提的是，浙商銀行在近期調整了首套房首付比例——即對非“限購”城市，根據當地“限購”、“限貸”和監管政策情況，首套個人住房的首付貸款比例從原來的三成調降至二成。
這說明一部分金融機構開始出現了需求端融資政策松動。預計未來，來自金融機構的房貸放松條款還會陸續出現。
這些政策一方面是為了在供給端緩解房企的資金壓力，另一方面也為了在需求端減少房企拿地顧慮，降低拿地成本，活躍當地土地市場。而這背后是地方政府土地出讓金的增長乏力。2019年以來地方政府土地出讓金收入增長率大幅下滑，并在上半年連續出現負增長（參見下圖）。
但土地出讓金增速又在下半年略微有所回升，這還是源自于2019年開始的房地產調控政策調整：面對經濟下行和土地市場的壓力，自2019年10月起，多地已經對限購等需求端調控進行邊際放松。例如南京、天津、三亞等城市以人才落戶的名義針對性放松房地產限購政策。而在此之前，已有青島、濱海新區、杭州、珠海、上海臨港等多地以人才落戶方式或者直接對限購政策進行調整。
房價壓力驅動調控持續
通過上面的分析，我們回答了文章開頭的兩個問題。我們預測，這兩個問題的回答將在未來中短期內繼續有效，背后的一個重要原因是經濟仍處于較長的恢復期，房地產市場也不能例外。
從房價看，進入2020年的房地產市場繼續呈現下滑趨勢。今年1月份，無論是新房還是二手房，銷售價格環比上漲的城市數量均有所下降。具體來說，新房銷售價格環比上漲的城市有47個，較去年12月份減少3個城市；二手房銷售價格環比上漲的城市有33個，較去年12月份減少了5個城市。
現在看來，2月份的房價很可能繼續下降。若這種趨勢持續下去，房地產在邊際上的放松趨勢也將更為明確。 |
